Durante años, los abogados de Blair Cato Pickren Casterline han advertido tanto a los agentes inmobiliarios como a los prestamistas de los riesgos inherentes a la participación en los acuerdos de servicios de marketing (MSA). El artículo 8 de la Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces (RESPA) prohíbe los sobornos y los honorarios de referencia relacionados con el cierre de una operación inmobiliaria.
En un Boletín de Cumplimiento de la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) de fecha 8 de octubre de 2015, la Oficina no prohibió las MSA, sino que emitió una severa advertencia sobre los peligros imperantes en la participación en las MSA. Incluso una lectura superficial de ese boletín permite entender que a la Oficina no le gustan las MSA y que, sin duda, perseguiría a quienes cruzaran la línea.
Recientemente, la Oficina declaró en la Orden de Consentimiento de Lighthouse Title, Inc. que los MSA eran problemáticos en las siguientes situaciones:
- Las partes remitieron un número significativamente mayor de negocios al socio del MSA después de la firma del mismo que antes.
- La parte del MSA recibió más negocios que otras partes similares que no formaban parte de MSA.
- Los MSA eran acuerdos de remisión apenas velados, disfrazados de acuerdos de comercialización conjunta.
Esta semana, la CFPB emitió una sentencia innovadora contra Prospect Mortgage, ya que no sólo actuó contra el prestamista, sino también contra dos agentes inmobiliarios y una empresa de servicios hipotecarios. Los agentes inmobiliarios y la empresa de servicios hipotecarios fueron condenados a pagar un total de 495.000 dólares en concepto de ayuda al consumidor, devolución de las ganancias mal habidas y sanciones. El director de la CFPB, Richard Cordray, dijo: "Haremos que ambas partes de estos acuerdos indebidos rindan cuentas por infringir la ley, lo que sesga el mercado inmobiliario en perjuicio de los consumidores y de las empresas honestas." Antes de esta sentencia, los agentes inmobiliarios se habían librado en gran medida de las sanciones. Hoy, la CFPB ha cambiado las reglas del juego y ha puesto al sector inmobiliario sobre aviso de que todas las partes de los MSA indebidos serán castigadas.
Al entrar en los MSA de cualquier lado, un agente inmobiliario debe considerar cuidadosamente al menos los tres puntos anteriores para determinar el riesgo de una acción del CFPB.
La orden completa del 31 de enero puede consultarse en: https://www.consumerfinance.gov/about-us/newsroom/cfpb-orders-prospect-mortgage-pay-35-million-fine-illegal-kickback-scheme/
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