Es esa época del año de nuevo que todos tememos. Varios condados de Carolina del Sur han emitido las facturas de impuestos ad valorem para 2016. Una vez que la factura de impuestos es emitida por un condado se convierte en vencida y pagadera. La factura de impuestos se vence el 15 de enero de 2017. La emisión de la factura de impuestos puede afectar a sus cierres hasta el final del año por lo que es imperativo que usted entienda estas cuestiones fiscales para que pueda discutir con sus clientes.
Dado que las facturas de impuestos son debidas y pagaderas cuando se emiten, el impuesto se convierte en un gravamen contra la propiedad que debe ser satisfecho en o antes del cierre. Por lo tanto, si el condado ha emitido la factura de impuestos, el abogado de cierre tendrá que cobrar el impuesto en la Declaración de Cierre, de lo contrario el Comprador no obtendrá un título claro. Suponiendo que se utilice el contrato CCRA, el vendedor pagará la parte de la factura de impuestos desde el 1 de enero hasta la fecha de cierre. El comprador pagará la factura de impuestos desde el día siguiente al cierre hasta el final del año.
La emisión de la factura de impuestos puede ser problemática tanto para el vendedor como para el comprador. Si el vendedor ha depositado los impuestos y su prestamista ha procesado el pago de impuestos pero el condado no ha contabilizado el pago, el abogado de cierre tendrá que cobrar la factura de impuestos en la declaración de cierre. Los vendedores a menudo no están contentos con tener una partida para los impuestos cuando se escrowed especialmente cuando el prestamista dice que el pago ha sido procesado. Desafortunadamente, a menos que el pago se publique en el condado, el gravamen de impuestos sigue siendo debido. Una vez que el condado recibe el segundo pago de impuestos, el condado devolverá el cheque. El cheque que se devuelve depende de qué cheque procesa el condado primero. Típicamente el vendedor recibirá el reembolso más rápido si el cheque es devuelto al abogado de cierre en vez de al prestamista.
Los compradores también pueden verse afectados cuando el vendedor tributa al tipo impositivo del 6% para la segunda vivienda. En estos casos, la parte de la factura de impuestos del comprador desde el cierre hasta el final del año también será del 6%. La factura de impuestos más alta puede dar lugar a que el Comprador traiga mucho más dinero al cierre de lo que el prestamista reveló en la Divulgación de Cierre porque la parte de los impuestos del Comprador es mucho mayor al 6% de lo que habría sido al 4%. Después del cierre, el comprador puede solicitar la tasa de ocupación del propietario. Si el Comprador califica de otra manera, el condado emitirá un reembolso por la diferencia en la tasa de impuestos. El abogado de cierre no puede garantizar a quién hará el condado el cheque pagadero o a dónde se envía. La parte no receptora también puede tener dificultades para convencer a la parte receptora para reprorcionar incluso si se acordó por escrito antes del cierre. El abogado de cierre ni el prestamista tienen ningún control sobre esta situación.
Hemos visto que esta cuestión causa graves problemas en los cierres en los que el comprador o el vendedor han tenido que aportar más dinero al cierre de lo previsto. Esto golpea más duro con los compradores de vivienda por primera vez, los vendedores de déficit y los compradores de bajos ingresos.
Si tiene alguna pregunta sobre las facturas de impuestos o prorrateos, por favor, póngase en contacto con Blair Cato Pickren Casterline para obtener información adicional.
Nota histórica: ¿Sabías que Dentsville, en Richland Northeast, albergaba dos populares centros de veraneo? Lightwood Knot Springs fue un refugio de verano muy popular para los colombinos durante la primera mitad del siglo XIX. A pocos kilómetros al este de Lightwood estaba Rice Creek Springs, que también fue el lugar donde se encontraba el Instituto Politécnico de Richland desde 1830 hasta 1845.