Antes de enero de 2017, los agentes inmobiliarios podían ser demandados cuando "sabían o deberían haber sabido" de un defecto oculto, una tergiversación, un fraude o una declaración incorrecta. Mientras que pocos argumentarían contra la responsabilidad por el conocimiento real, los agentes inmobiliarios a menudo tenían que defenderse contra la inocua reclamación de "debería haber sabido". Jugar al "quarterback del lunes por la mañana" siempre es más fácil a posteriori. ¿Cuántas veces ha escuchado a un aficionado al fútbol decir: "Si el entrenador hubiera convocado tal o cual jugada el resultado habría sido diferente"? Sin embargo, en tiempo real la situación puede no haber apuntado en esa dirección.
A través de la nueva ley inmobiliaria, el legislador estatal intentó eliminar el criterio de "debería haber sabido" en cuanto a los agentes inmobiliarios.
En el estatuto anterior decía:
A licensee who represents a seller shall treat all prospective buyers honestly and may not knowingly give them false or misleading information about the condition of the property which is known to the licensee or, when acting in a reasonable manner, should have been known to the licensee. [fusion_builder_container hundred_percent=”yes” overflow=”visible”][fusion_builder_row][fusion_builder_column type=”1_1″ background_position=”left top” background_color=”” border_size=”” border_color=”” border_style=”solid” spacing=”yes” background_image=”” background_repeat=”no-repeat” padding=”” margin_top=”0px” margin_bottom=”0px” class=”” id=”” animation_type=”” animation_speed=”0.3″ animation_direction=”left” hide_on_mobile=”no” center_content=”no” min_height=”none”][Emphasis added]. SC Code §40-57-137(F).
y
(D)está revelando al vendedor todos los hechos relevantes relativos a la transacción que son realmente conocidos por el titular de la licencia o, si actúa de manera razonable, si haber sido conocido por el titular de la licencia, salvo que se indique lo contrario en esta sección. (Énfasis añadido). §40-57-137(C)(2)(c).
En 2017, el lenguaje fue sustituido por:
El licenciatario deberá tratar a todas las partes con honestidad y no podrá darles, a sabiendas, información falsa o engañosa sobre el estado de la propiedad que se conoce al licenciatario. Un licenciatario no está obligado a descubrir defectos latentes o a asesorar a las partes en asuntos que están fuera del ámbito de la experiencia inmobiliaria del licenciatario. A pesar de otra disposición de la ley, no se puede presentar ninguna causa de acción contra un concesionario que haya revelado verazmente a un comprador un defecto material conocido. (Énfasis añadido). §40-57-350(G)(1).
Un licenciatario, la empresa de corretaje de bienes raíces y el corredor a cargo no son responsables ante una parte por proporcionarle información falsa o engañosa si esa información fue proporcionada al licenciatario por el cliente o el cliente y la el titular de la licencia no sabía información era falsa o incompleta. [El subrayado es nuestro.] §40-57-350(G)(3).
y finalmente,
Puede haber No hay imputación de conocimiento o información entre el corredor encargado, los agentes y los clientes. (Énfasis añadido). §40-57-350(I)(9).
La nueva redacción eliminó el criterio de "debería haber sabido". El conocimiento real es un estándar mucho más alto y difícil de probar. En el juicio, el juez instruirá al jurado sobre la carga de probar el estándar más alto. Así que, en un sentido legal, el agente inmobiliario debería tener más protección y menos responsabilidad.
Sin embargo, en la práctica, esta norma más estricta no hará que un agente inmobiliario sea inmune a las demandas. En lugar de alegar que el agente sabía o debería haber sabido, el abogado del demandante alegará que el agente sabía y afirmará hechos como prueba del conocimiento real. El hecho de que el agente conociera o no la afirmación es una cuestión de hecho, el tribunal rara vez concederá un juicio sumario, por lo que en última instancia el jurado decidirá si el agente conocía. Por lo tanto, aunque el nivel de prueba es mayor, es poco probable que se reduzca el número de demandas.
Vea a Gary Pickren hablar el 16 de febrero de 2017 a las 11:30 am en el almuerzo de la Asociación de REALTORS® de Carolina Central. Gary hablará de los cambios en el Contrato CCRA que entraron en vigor el 1 de enero de 2017.
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