En febrero de 2017 publiqué el siguiente artículo sobre una agente inmobiliaria que fue disciplinada en parte porque no consiguió que un cónyuge divorciado firmara el acuerdo de listado cuando ese ex cónyuge todavía era un propietario registrado de una propiedad que ella estaba listando. Recientemente, tuvimos un cierre "DFT" porque el cónyuge divorciado no estaba incluido en el acuerdo de listado ni en el contrato de venta. Una vez que se completó el trabajo del título y se descubrió que dos personas eran dueñas de la propiedad, preguntamos al vendedor en el contrato si su pareja/cónyuge iba a asistir al cierre. Entonces descubrimos que ambos estaban divorciados y no se llevaban bien. No pudieron llegar a un acuerdo para repartir los ingresos y la sentencia de divorcio no decía quién iba a recibir los fondos. Por lo tanto, el cierre no se llevó a cabo y el comprador se quedó sin la casa.
Cuando se reúnen con un cliente potencial es esencial que los agentes inmobiliarios determinen quién es el propietario registrado de la propiedad. Una buena manera de hacerlo es sacar una copia de la escritura, como se menciona en el siguiente artículo. Otro consejo sería preguntar a la persona con la que se está reuniendo si alguien más ha sido propietario de la casa con ellos. Si dicen que es un ex-cónyuge, hay que preguntar si se firmó o no una escritura transmitiendo el interés del ex-cónyuge. Lo mejor sería ponerse en contacto con un abogado especializado en cierres para que le asesore.
Como dije en un post del 16 de octubre titulado "Divorcios y escrituras", "la sentencia de divorcio no transfiere el título. Es una directiva del tribunal que todavía requiere la acción afirmativa de entregar una escritura ejecutada." Véase, https://www.blaircato.com/divorces-and-deeds/.
Aquí está el post de febrero de 2016.
¿Firmaron todos los propietarios el contrato de arrendamiento?
Asegurarse de que todos propietarios de registro firmen el acuerdo de cotización es imperativo. El caso de Martínez (SC REL Case No. 2014-412) ilustra el peligro de no seguir el estatuto y el procedimiento adecuado.
Martínez era un agente inmobiliario con la debida licencia ubicado en Charleston, Carolina del Sur. Su licencia inmobiliaria caducó el 30 de junio. Finalmente renovó su licencia el 16 de agosto.
El 7 de julio, mientras su licencia estaba caducada, Martínez puso en venta la casa conyugal de su hermano. Su hermano estaba pasando por un divorcio muy polémico en ese momento. Lamentablemente, Martínez no consiguió que todos los propietarios registrados firmaran el contrato de venta. En primer lugar, Martínez no consiguió que su ex mujer firmara el contrato de venta, a pesar de que era una de las propietarias registradas. En segundo lugar, el hermano de Martínez no firmó el contrato de venta. Sin embargo, Martínez afirmó que había recibido su permiso para firmar el contrato en su nombre.
Cuando la ex esposa descubrió que la casa conyugal estaba en venta, notificó a Martínez que no le había dado permiso para poner en venta la propiedad y que quería que cesara inmediatamente. Martínez siguió comercializando la propiedad a pesar de la apelación de la ex esposa. De hecho, siguió comercializando la propiedad hasta que recibió una carta de "cese y desistimiento" del abogado de la ex esposa. Debido a la acción de Martínez, la ex-esposa presentó una queja ante la Comisión de Bienes Raíces de Carolina del Sur.
La Comisión sostuvo que Martínez violó el Código de SC §40-57-135(D)(4)(g) al no obtener un acuerdo de listado por escrito con la firma de todas las partes. Como resultado de sus acciones, Martínez fue amonestada públicamente, se le impuso una multa de 1.000 dólares y se le exigió que asistiera a un curso de 30 horas posterior a la obtención de la licencia.
A la hora de poner en venta una propiedad, es imprescindible que investigue un poco sobre la titularidad de la misma. La información sobre la propiedad se puede encontrar fácilmente en la Oficina del Registro de Escrituras, así como en muchos sitios web del condado. Si no lo hace, no hay forma de asegurarse de que todas las partes ejecuten el contrato de venta. Si no cumple con la ley, podría terminar desperdiciando sus esfuerzos y encontrarse con una demanda o reclamación. Tenga en cuenta que en el momento del cierre, todos los propietarios deben firmar la escritura para transmitir la totalidad de los intereses de la propiedad. Si un ex-cónyuge no sabe que la propiedad está listada, es poco probable que firme la escritura una vez que se presente un contrato firmado. Lo mismo ocurre con las herencias y los bienes familiares.
Por último, cuando se trate de una pareja divorciada, independientemente del estado del divorcio, asegúrese siempre de que todos los propietarios registrados firmen el contrato de venta. Ni la orden de divorcio ni ningún tipo de engatusamiento por parte del abogado del divorcio cambia el título de registro. El camino más rápido hacia un agravio es violar los derechos de un ex-cónyuge!
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