Hoy pelamos otra capa de la nueva ley de bienes raíces. Muchos agentes inmobiliarios están confundidos por el Código de SC§40-57-370, en particular los agentes que sólo representan a un constructor, REO o RELO Company, así como aquellos que no están autorizados por su corretaje o cliente para proporcionar la agencia del comprador.
El artículo 370(A) exige que el agente proporcione lo siguiente en la primera oportunidad práctica a todos los posibles compradores y vendedores con los que tenga un contacto sustancial:
1. Una explicación significativa de las relaciones de intermediación que ofrece la correduría del agente, incluyendo una explicación de los servicios al cliente y a la clientela; y
2. Una copia de la "Divulgación de relaciones de corretaje". Este formulario es prescrito y puesto a disposición por la Comisión de Bienes Raíces; y
3. Haber ejecutado un formulario de "Acuse de recibo de la divulgación de las relaciones de corretaje" que debe figurar en el acuerdo de agencia y en el contrato de venta. El comprador y el vendedor deben hacer constar en el contrato de compraventa si han recibido el servicio de cliente o el servicio de cliente en esa transacción inmobiliaria.
Antes de la entrada en vigor de la nueva ley, el agente estaba obligado a dar una explicación significativa de la agencia cuando la conversación se volvía sustantiva en relación con las capacidades financieras o las necesidades inmobiliarias de la persona. La ley exige ahora que el agente explique los tipos de intermediación que ofrece la empresa de corretaje. La explicación también debe incluir una discusión de los servicios recibidos por un cliente. Una explicación eficaz de la agencia en el pasado habría incluido, sin duda, una explicación de los servicios al cliente y a la clientela.
En virtud de la ley anterior, todos los titulares de licencias debían dar una explicación sobre la representación, incluso si el agente era un agente de obra de un constructor o el cliente-vendedor del agente se negaba a considerar la doble representación. Por ejemplo, cuando un consumidor entraba en una casa modelo, el agente debía explicar la representación notificando al posible comprador que era el representante del constructor y que tenía ciertas obligaciones para con ese cliente, entre las que se incluía el deber de revelación y lealtad. Por lo tanto, se advertiría al posible comprador de que no dijera nada que no quisiera revelar al constructor/vendedor.
Hoy en día, la ley exige que se hable de los tipos de intermediación que ofrece la agencia del agente. Muchos agentes inmobiliarios se preguntan qué deben explicar si su agencia no permite la representación del comprador o si el vendedor/cliente ya se ha negado a considerar la doble agencia. Parece que la ley establece que en el primer contacto sustancial el agente debe explicar que representa al vendedor y que su agencia no permite la representación del comprador o que el vendedor no considerará la doble agencia. Una explicación eficaz incluiría la falta de confidencialidad del comprador y la exigencia de plena divulgación y lealtad al vendedor.
En segundo lugar, la ley exige que el agente proporcione el "Formulario de divulgación de la relación de corretaje". La ley no contiene ninguna exención a la hora de proporcionar el formulario de agencia. Por lo tanto, incluso si su agencia no permite la agencia del comprador o el vendedor se ha negado a considerar la doble agencia, debe proporcionar el formulario a los posibles compradores. Asegúrese de llevar el formulario a la casa modelo o a la casa abierta.
Por último, el requisito de que el consumidor firme un formulario de "Acuse de recibo de la divulgación de la relación de intermediación" también genera confusión. La ley establece que el acuse de recibo debe figurar en el contrato de agencia y en el contrato de venta. De acuerdo con el lenguaje de la ley, el agente sólo tendría que hacer firmar el formulario de acuse de recibo si se compromete con el consumidor y/o el consumidor firma un contrato de venta. Por lo tanto, no es necesario firmar el formulario si el agente se limita a explicar los servicios ofrecidos y no se contrata la agencia con el comprador.
Aunque la ley sostiene que el reconocimiento es necesario en el contrato de compraventa, el legislador aparentemente no previó que se utilizara un contrato distinto al de los REALTORS®. Dado que la ley no se aplica a los abogados, constructores o consumidores, es de suponer que la ley no exige que esos contratos que no son de REALTORS® contengan la disposición.
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