Hoy seguimos analizando el artículo 8(a) de la Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces (RESPA) y discutimos cómo un agente inmobiliario puede anunciarse con un proveedor de servicios.
La RESPA no prohíbe la comercialización conjunta con otros proveedores de servicios. Sin embargo, la CFPB insta a extremar la precaución al hacerlo. La mayoría de las sanciones emitidas por la CFPB por violaciones de la RESPA implican algún tipo de plan de comercialización conjunta. La CFPB presta especial atención a lo que considera un plan de comercialización diseñado para ocultar la transferencia de valor entre proveedores de servicios.
Lo más importante es entender que los honorarios pagados por un proveedor de servicios deben basarse en el valor de mercado de los servicios realmente prestados y no en el valor del negocio que pueda derivarse de las referencias entre las partes.
Para determinar si un plan de comercialización conjunta es adecuado, varios casos de la RESPA han esbozado algunas normas básicas. Lo primero y más importante es la intención del acuerdo de comercialización conjunta. ¿El objetivo del plan de comercialización conjunta era poner la información del proveedor de servicios frente a los consumidores a cambio de una tarifa de servicio justa y razonable o era ayudar a compensar los gastos y el coste de comercialización del otro? Dado que cada proveedor de servicios está obligado a pagar su parte justa de la comercialización conjunta, incluyendo el diseño, la producción y la entrega, cualquier compensación de los costes de comercialización es problemática. Por lo tanto, si la función principal de un acuerdo es transmitir valor entre los proveedores de servicios, lo más probable es que se trate de una violación.
En segundo lugar, hay que determinar el valor justo de mercado de los servicios prestados antes de su aplicación. El valor debe tener alguna base de hecho y por quién. Si usted es objeto de una investigación de la CFPB, tendrá que demostrar el valor justo de mercado de los servicios y justificar cómo ha llegado a esa cantidad. ¿Qué parte de la publicidad de un agente cubre el prestamista y es la exposición publicitaria del prestamista proporcional a lo que gastó el prestamista? Para garantizar el cumplimiento, lo mejor es que un tercero valore el servicio, ya que la CFPB tiende a fruncir el ceño ante los valores obtenidos por las partes del acuerdo.
Además, si existe algún tipo de acuerdo implícito o no escrito para que un proveedor de servicios remita los cierres al otro debido a la comercialización conjunta, es improcedente. Cualquier acuerdo o entendimiento, incluso no escrito, es ilegal.
Por último, ambas partes deben supervisar el acuerdo para asegurarse de que ambas partes participan en el plan de marketing y de que no se ha hecho sólo para transferir dinero. Si una de las partes del acuerdo no está participando realmente, esto tiende a mostrar que el pago es un intento ilegal de transferir valor.
Importantes personas de Carolina del Sur que quizá no conozcas: A medida que más y más personas se mudan a nuestro gran estado, es importante conocer las muchas figuras históricas significativas de nuestra historia. En las próximas semanas hablaré de algunos de mis favoritos.
Ronald McNair nació el 21 de octubre de 1950 en Lake City, SC. McNair se licenció en Ciencias en la North Carolina A&T y se doctoró en el Instituto Tecnológico de Massachusetts. En 1978, McNair fue seleccionado como astronauta de la NASA entre más de 10.000 solicitantes. McNair voló a bordo del Challenger, convirtiéndose en el segundo afroamericano en volar al espacio. Voló en la malograda misión del Challenger del 28 de enero de 1996, que se desintegró 73 segundos después del despegue. Le sobreviven su mujer y sus dos hijos. McNair es un héroe de Carolina del Sur y de Estados Unidos.