Desde hace años enviamos a los clientes vendedores una carta de compromiso en la que también se solicita información importante a los vendedores para agilizar el proceso, por ejemplo, los números de las cuentas de pago, los contactos de la Asociación de Propietarios (HOA) o del régimen, si se necesita un poder de representación, etc. Aunque otros despachos de abogados han tardado en seguir el ejemplo, un caso reciente de Carolina del Sur debería animar a los abogados a ser más diligentes. El Tribunal decidió lo que ya sabíamos por nuestras normas éticas, es decir, que es necesaria una confirmación informada y por escrito para explicar y/o limitar el alcance de la representación. Al igual que los licenciados inmobiliarios no deben prestar servicios a un comprador o vendedor hasta que el alcance de los servicios se defina por escrito, los abogados no deben prestar servicios jurídicos hasta que el vendedor reconozca una carta de compromiso. Los abogados inteligentes se adelantan y utilizan la carta de encargo como medio para recabar información importante para que el proceso sea fluido.
Debido a TRID y todas las nuevas regulaciones, se ha vuelto más importante que nunca que el vendedor complete a tiempo una carta de compromiso y devuelva la información de pago, etc. al abogado de cierre. Los prestamistas están trabajando con menos personal, lo que significa que se necesita más tiempo para completar las solicitudes de liquidación. Rara vez recibimos un pago el mismo día que se solicita. Últimamente, los reembolsos han tardado hasta 3 semanas en obtenerse; y los reembolsos de HELOC a menudo tardan más porque los bancos quieren asegurarse de que los cheques emitidos antes de la "retención" de la cuenta se hayan liquidado para que el reembolso sea correcto. Cada vez más prestamistas exigen una autorización firmada por el vendedor para procesar una solicitud de reembolso, que se incluye en nuestra carta de compromiso.
Por último, debido a los requisitos de la Divulgación de Cierre, los prestamistas están obligados a tener los honorarios y prorrateos de los HOA/regímenes antes de enviar la Divulgación de Cierre, lo que significa que tenemos que reunir esa información mucho antes que antes. Si la carta de compromiso del vendedor se retrasa, nos falta información clave para obtener lo que los prestamistas necesitan para proporcionar a tiempo la Divulgación de Cierre. Como puede imaginarse, los retrasos en la fase inicial implican retrasos en los cierres. Se acabaron los días en los que el vendedor podía retrasar la cooperación y seguir esperando cerrar a tiempo.
Aunque no nos guste lidiar con las cartas de compromiso y las solicitudes de información al principio del proceso, no hacerlo retrasará sin duda los cierres en detrimento de todos. Por supuesto, los abogados de cierre no quieren tener que explicar a alguien implicado en la transacción por qué hay un retraso.
Dato histórico de hoy: la calle Taylor lleva el nombre de la plantación Taylor, que fue propiedad de los abogados James y Thomas Taylor. La ciudad de Columbia se asienta en 650 acres de la antigua plantación. Además, tanto la calle Richland como el condado de Richland recibieron el nombre de la otra plantación de los Taylor, llamada Richland, por la riqueza de la tierra de la zona de Columbia. Evidentemente, no conocían la arcilla roja de los suburbios.
Que tengas un buen fin de semana!