Recientemente hemos examinado varios temas relacionados con la Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces, también conocida como RESPA. Como hemos comentado, uno de los principales principios de la RESPA es que un proveedor de servicios de liquidación no puede pagar a un agente inmobiliario por referencias de cierre. El artículo 8(a) de la RESPA establece que una persona o entidad no puede dar, aceptar o transferir un honorario, soborno, pago, comisión, regalo, artículo tangible, privilegio especial o cualquier otra cosa de valor a cualquier otra persona a cambio de una remisión de negocios en una transacción de liquidación de bienes raíces.
Hoy nos fijamos en cómo la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) define "remisión". Una de las principales defensas de las supuestas infracciones que el sector inmobiliario ha estado propugnando es que los reguladores deben centrarse en si la persona "influyó afirmativamente" en otra persona para que utilizara el servicio. Argumentan que, como no hubo ninguna acción para influir afirmativamente en la otra persona, no hubo quid pro quo y, por tanto, no hubo infracción. Sostienen que, dado que la parte que recibe el pago no hizo nada para impulsar esa remisión, el pago no pudo haber sido por una remisión*.
La CFPB reconoce que tales acuerdos rara vez son tan claros y que la mayoría de los acuerdos financieros para las remisiones se han creado para disfrazar el pago. Por ello, los reguladores han sostenido que el mero uso de un proveedor de servicios de liquidación es suficiente "si el regulador puede establecer una conexión, por tenue que sea, entre el pagador y el beneficiario "* La conexión ni siquiera tiene que ser contemporánea al pago.
Por lo tanto, tener un esquema en el que hay una transferencia de una "cosa de valor" puede ser ilegal si el resultado final es más referencias al proveedor de servicios de pago. Es importante entender que no tiene que haber una acción afirmativa por parte del agente inmobiliario para impulsar la remisión para que el pago sea ilegal. El simple hecho de recurrir a ese proveedor de servicios que ha pagado al agente inmobiliario una cosa de valor puede ser suficiente para demostrar la conexión con el pago ilegal.
BLAIR CATO PICKREN CASTERLINE se enorgullece en anunciar que Brandon Gregg fue juramentado por la Corte Suprema de Carolina del Sur el 13 de noviembre. Brandon está ahora trabajando en nuestra oficina de Columbia y se concentrará en la planificación del patrimonio, la sucesión y los bienes raíces. Brandon es de Newport News, Virginia. Se graduó en el Hampden-Sydney College y en la Facultad de Derecho de la Universidad de Carolina del Sur. Vive en el centro de la ciudad con su esposa, que enseña segundo grado, y sus dos perros.
*Para más información sobre las remisiones véase RESPA Section 8 Under the New CFPB Interpretation (2015) por Jeffrey W. Kibbey
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