Cuando se descubre un problema de título, a menudo el abogado de cierre puede decir que el título asegurable es posible, pero no el título comercializable. Entonces, ¿qué significa esto y cómo afecta a la transacción inmobiliaria?
En general, todos los títulos negociables son asegurables, pero no todos los títulos asegurables son negociables. Existe un título negociable cuando un comprador razonablemente prudente, conociendo todos los hechos, estaría dispuesto a comprar la propiedad. El título negociable está libre de gravámenes y defectos y se cree razonablemente que es válido.
Por otro lado, el título asegurable es considerado por muchos como un título de menor calidad. El título asegurable se describe con mayor frecuencia cuando existe un defecto conocido, pero una compañía de seguros de títulos está dispuesta a asegurar el problema del título a las tarifas normales del mercado. En resumen, si el asunto causa un problema en el futuro, la compañía de seguros del título se compromete a corregir el problema y defender el título. Muchas de estas cuestiones son menores y probablemente nunca se conviertan en un problema o amenacen la validez de la propiedad. Por lo tanto, la principal diferencia es que el título negociable es un título que un comprador razonablemente prudente debe considerar aceptable, mientras que el título asegurable sólo requiere que la compañía de seguros se asegure contra el gravamen o el defecto del título.
El contrato de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Carolina Central exige que el vendedor proporcione un título negociable. Sin embargo, el comprador al enterarse de un problema de título puede decidir que aceptará el título asegurable en cuanto a ese problema. Si el comprador está de acuerdo, el abogado de cierre normalmente preparará y pedirá al comprador que firme un acuerdo de exención de responsabilidad en el que declare que ha sido informado del problema y que está de acuerdo en aceptar ese asunto como asegurable únicamente.
La mayoría de los contratos de las empresas de subastas, compañías de reubicación y REO sólo ofrecen un título asegurable. Al aceptar el contrato, el comprador se compromete a aceptar el título si una compañía de seguros de títulos está dispuesta a asegurarlo. El mayor riesgo de aceptar el título asegurable es la posibilidad de que un futuro comprador se niegue a aceptar el título asegurable.
Todos los problemas de títulos asegurables no son iguales y deben ser evaluados por un abogado de cierre competente y con experiencia. El abogado de cierre puede ayudar al comprador a evaluar si el problema del título es o no un riesgo aceptable.
Dato histórico: La calle Wayne recibió su nombre por el "loco" Anthony Wayne de Pensilvania. Wayne fue nombrado general de brigada en 1777. El Congreso le concedió una medalla de oro en 1779 por su victoria en Stoney Point, Nueva York. Wayne también dirigió las tropas en Savannah y Charlestown (Charleston) tras la evacuación británica de 1782. Wayne también sirvió en la Cámara de Representantes de los Estados Unidos. El condado de Wayne, en Carolina del Norte, y Fort Wayne, en Indiana, son sólo algunas de las ciudades y condados de Estados Unidos que llevan su nombre.
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