El 12 de mayo de 2016, la gobernadora Nikki Haley firmó una ley de revisión radical de la ley de licencias inmobiliarias de Carolina del Sur. Los cambios en el Código de Carolina del Sur §40-57-10 et. al. tendrán un impacto en la forma en que usted practica los bienes raíces a partir del 1 de enero de 2017.
Hoy examinamos cómo afecta el estatuto al equipo inmobiliario.
Nuestros contactos nos informan de que la Comisión Inmobiliaria y la legislatura estatal consideraron que había un problema importante con el funcionamiento de algunos equipos inmobiliarios. El público solía confundirse al ver la publicidad de los equipos porque tenía la tendencia a hacer creer que el equipo era una entidad separada de la agencia y del corredor encargado. En algunas zonas del Estado, los megaequipos solían actuar al margen de la supervisión del corredor encargado o se creaban para evitar las normas de contabilidad fiduciaria. El legislador consideró que algunos equipos no tenían supervisión, por lo que estas disposiciones legales y la normativa prevista de la Comisión están diseñadas para crear una mayor supervisión, establecer políticas escritas sobre los equipos y eliminar la confusión del consumidor. ¿Lo conseguirá la ley? Sólo el tiempo lo dirá. Mientras tanto, esto podría ser doloroso para algunos licenciatarios.
El artículo 40-57-30 define un equipo como "dos o más licenciatarios asociados que trabajan juntos como una sola unidad dentro de una oficina establecida con la comisión y supervisada por un corredor encargado". La ley exige ahora que el corredor encargado adopte políticas escritas de la empresa que identifiquen y describan los tipos de relaciones de intermediación inmobiliaria en las que puede participar un licenciatario asociado, incluidos los equipos. La nueva ley exige que el BIC sea responsable de la supervisión del equipo y de todos los miembros con licencia del equipo. El BIC no puede delegar ninguna responsabilidad de supervisión al líder del equipo o a los miembros del equipo. Código S.C. §40-57-360(A). Esto significa que el manual de políticas de su empresa será revisado en lo que respecta a los asuntos del equipo. También significa que los jefes de equipo ya no pueden asumir el papel de supervisores de los licenciados, ya que esa responsabilidad recae exclusivamente en el BIC. Esto no es diferente de cómo funcionaba el estatuto anterior; simplemente lo hace más claro. Esta revisión de la ley parece estar bien pensada y redactada.
Sin embargo, la ley se vuelve más ardua en el apartado C, en el que se exige a todos los miembros del equipo que lleven a cabo todas las actividades inmobiliarias desde su oficina establecida por la comisión bajo la supervisión de un corredor encargado. Si su equipo opera en una ubicación diferente a la del BIC, la comisión tendrá que aprobar que el BIC supervise dos oficinas o tendrá que trasladar su oficina a la ubicación de su BIC.
Además, el apartado D exige que toda la publicidad del equipo contenga el nombre del equipo y el nombre completo de la empresa de intermediación inmobiliaria de forma claramente evidente. La ley estatal siempre ha exigido que el titular de una licencia incluya el nombre de su empresa de corretaje al hacer publicidad. El nuevo lenguaje ahora incluye "de manera evidente". Lo que esto signifique depende de la Comisión Inmobiliaria. El párrafo F reitera este nuevo requisito al sostener que "El equipo, y todos y cada uno de los miembros del equipo, deben mostrar y promover que están directamente relacionados con la empresa de corretaje bajo la que trabaja el equipo. "El nombre de la empresa de corretaje bajo la cual trabaja el equipo debe mostrarse de manera prominente y visible en todos los métodos de publicidad". Parece que la intención es que el nombre de la empresa de corretaje sea igual o más prominente que el nombre de su equipo.Claramente el legislador quería asegurarse de que no hay confusión entre un equipo inmobiliario y una agencia en su publicidad.
El apartado E es el que tendrá el efecto más duradero y la mayor repercusión en los licenciatarios. La disposición dice: "Ningún equipo puede dar a entender que el equipo es una entidad separada de la empresa de corretaje de su empleo. Los nombres de los equipos no pueden incluir los términos 'realty', 'real estate', 'realtors', o términos similares que sugieran una correduría." Evidentemente, esto es un problema para muchos equipos de las Midlands, ya que no podrán utilizar ninguna palabra que denote lo que hacen. No está claro si se puede utilizar cualquier palabra que permita al público saber que se dedica a la actividad inmobiliaria. El estatuto también utiliza la vaga limitación de "términos similares que sugieran una intermediación". Lo que esto significa también depende de la interpretación de la Comisión Inmobiliaria. Para aquellos agentes que tienen estos términos en el nombre de su equipo, esto significa el coste de cambiar de marca. Usted también tendrá el costo de cambiar legalmente su nombre con el Secretario de Estado si usted formó una empresa.
La aplicación de una violación de este estatuto seguirá siendo de la Comisión de Bienes Raíces. El Comité Legislativo de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Carolina del Sur está trabajando para conseguir que la LLR permita un período de gracia o emita "advertencias" sobre los nombres de los equipos mientras trabaja en una solución a nivel legislativo. Desafortunadamente, la próxima sesión legislativa no comienza hasta 2017, por lo que debe planificar para hacer los cambios apropiados de inmediato.
Hecho histórico: El río Wateree tomó su nombre de los indios Wateree, una tribu Siouan-Catawba que ocupó el valle hasta aproximadamente 1715. La tribu se asentó principalmente a lo largo del río en la actual Camden. La tribu, que llegó a ser muy numerosa, disminuyó durante la Guerra de los Yamasee de 1715. Los Wateree se extinguieron como tribu a finales del siglo XVIII. Es probable que algunos de los actuales catawba sean descendientes genéticos de los wateree.
Foto de Grafitis de Newtown 