Agencia bajo el nuevo estatuto

por | 28 de octubre de 2016 | Consejos legales

En las próximas semanas examinaremos el término "agencia" tal y como se utiliza en el nuevo Código S.C. 40-57-5 et seq. (Ley en vigor el 1 de enero de 2017).

El artículo 40-57-370 (A) aborda el requisito de divulgación del corretaje por parte del titular de la licencia. La ley dice que el titular de la licencia debe proporcionar, en la primera oportunidad práctica, a todos los compradores y vendedores potenciales de bienes raíces con los que el titular de la licencia tenga un contacto sustantivo, una explicación significativa de las relaciones de corretaje que ofrece esa correduría de bienes raíces. Además, el titular de la licencia debe proporcionar una explicación de los servicios al cliente y a la clientela.

El estatuto revisado ya no exige una explicación de "agencia". Más bien se requiere que el agente hable de las "relaciones de corretaje" ofrecidas. Esto es el resultado de la transacción de corretaje ahora es una opción en Carolina del Sur. Como se señaló en nuestro post del 22 de julio de 2016, el corretaje de transacciones no es una agencia. En lugar de representar a una parte en la transacción, el agente representa la transacción. Tanto el comprador como el vendedor son tratados como clientes. Debido a que ahora está discutiendo las opciones de corretaje, se requiere que explique los servicios del cliente (no agencia) y del cliente (agencia). Aquí es donde se requiere la explicación de la agencia. Su anterior explicación de la agencia habría incluido una explicación de los servicios al cliente y a la clientela si se hubiera hecho correctamente.

Las frases clave del estatuto no cambian con respecto a la ley actual. Las frases clave son "primera oportunidad práctica", "explicación significativa" y "contacto sustantivo".

"Primera oportunidad práctica" significa que el agente puede dar la explicación tan pronto como sea posible. Esto no significa que muestre primero al consumidor las casas o las fichas de los listados. El agente puede tener un momento de charla ligera con el consumidor antes de pasar a la explicación de la agencia. Sin embargo, antes de hablar de las necesidades o deseos del consumidor, el agente debería decir algo parecido a: "Antes de hablar de sus necesidades inmobiliarias, estoy obligado por ley a hablar de sus opciones de corretaje". Si está tratando de determinar cuándo debe dar la explicación, piense: ¿hay algún momento en el que un investigador que mire hacia atrás podría decir que usted tuvo la oportunidad de dar la explicación pero no lo hizo?

Una "explicación significativa" es una explicación que se puede entender fácilmente. Demasiados agentes inmobiliarios se limitan a "escurrir el bulto" cuando hablan de corretaje/agencia. A menudo la explicación es inconexa o confusa. Un agente debe tomarse el tiempo necesario para redactar cuidadosamente una explicación significativa de la intermediación/agencia y luego memorizarla. Practique la explicación con un amigo que no esté en el negocio y vea si ha entendido su explicación. Cada vez que el agente dé la explicación debe utilizar la misma. Esta sencilla tarea garantizará que cubra todos los puntos destacados necesarios para dar una explicación significativa.

El artículo 40-57-30(29) define el "contacto sustancial" como el momento en el que la conversación pasa de ser una charla casual a una conversación significativa sobre los motivos u objetivos del consumidor, sus aptitudes financieras u otra información confidencial. En el sector inmobiliario, esto suele ocurrir en los primeros minutos de la reunión. Rara vez se puede tener una conversación con un consumidor sobre bienes inmuebles en la que no se hable de uno de estos tres asuntos. Siempre es mejor pecar de precoz en la explicación que de tardía.

Además, como novedad, el estatuto exige que se incluya un formulario de "Acuse de recibo de la divulgación de la relación de corretaje" no sólo en el acuerdo de agencia, sino también en el contrato de venta. La Junta local de agentes inmobiliarios revisará los contratos para añadir esta disposición.

Dato histórico: El hangar Curtiss-Wright fue el primer edificio construido en Owens Field. El edificio fue construido en 1929 por la empresa Curtiss-Wright, que construyó y gestionó numerosos aeropuertos en todo el país. El Campo Owens, que lleva el nombre del alcalde Lawrence B. Owens, se inauguró en 1930. Más de 15.000 personas asistieron al espectáculo aéreo que dedicó el aeropuerto y el hangar. A lo largo de los años, Owens Field se ha utilizado para vuelos regulares, entrenamiento civil, vuelos de observación militar y entrenamiento militar. En 1962, la ciudad transfirió el aeropuerto al condado de Richland, que lo explota desde entonces. El hangar fue incluido en el Registro Nacional de Lugares Históricos en 1998.

 

 

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