Es posible que haya visto inmuebles anunciados en Facebook como "Próximamente". ¿Es esto legal?
Una propiedad que se anuncia como "Próximamente" suele denominarse "Listado de bolsillo". Este término se utiliza en la jerga de los agentes inmobiliarios para referirse a una propiedad en la que el agente tiene un contrato de venta firmado, pero que no se anuncia ni se introduce en el sistema de listas múltiples. Debido a que en los últimos programas inmobiliarios se ha hablado de los "Pocket Listings", la gente tiende a creer que estas propiedades son especiales porque son exclusivas o secretas y sólo están disponibles para "gente que sabe". Aunque los "Pocket Listings" no son ilegales, pueden infringir las normas del Servicio de Listado Múltiple.
El Código de Carolina del Sur §40-57-135 (E)(1) establece: "Un licenciatario no puede anunciar, comercializar u ofrecer realizar una transacción inmobiliaria que involucre bienes raíces que sean propiedad, en su totalidad o en parte, de otra persona sin obtener primero un acuerdo de listado por escrito entre el dueño de la propiedad y la empresa de corretaje de bienes raíces con la que el licenciatario está asociado."
El estatuto declara claramente que un agente inmobiliario no puede comercializar o anunciar una propiedad para la venta hasta que el agente tenga un acuerdo de listado firmado. Una vez que tenga el contrato de venta, podrá comercializar legalmente la propiedad de cualquier manera permitida por la ley.
Es importante tener en cuenta que, según los términos del Servicio de Listado Múltiple Consolidado (Midlands), los agentes deben introducir los listados en el MLS dentro de los 2 días hábiles siguientes a la recepción de un acuerdo de listado firmado. El requisito de la MLS de Greenville es similar, ya que exige que el agente envíe los listados en un plazo de 48 horas. Poniendo todo junto, entonces, porque es ilegal comercializar una propiedad sin un acuerdo de listado firmado, y porque la MLS requiere que el listado sea ingresado en la MLS dentro de los dos días de recibir el acuerdo de listado firmado, los agentes se quedan con una ventana de dos días para comercializar la propiedad como "Próximamente". Bueno, tal vez... .
Comercializar una propiedad como "Próximamente" durante el plazo de dos días podría ser considerado como publicidad engañosa por la Comisión Inmobiliaria. "Coming Soon" denota la comercialización previa, o la comercialización antes de tener un acuerdo de listado que es ilegal. La realidad es que la propiedad no es "Coming Soon". El agente tiene un contrato de venta firmado, está de hecho comercializando la propiedad, y la propiedad está realmente disponible para la venta ahora. La Comisión de Bienes Raíces podría considerar esta táctica como engañosa o confusa para el público, ya que éste podría no entender que puede hacer una oferta por la propiedad ahora. Nuestra posición al asesorar a los agentes inmobiliarios es que deben ser muy cautelosos al comercializar propiedades como "Próximamente".
El agente inmobiliario también debe ser consciente de la norma de la MLS que prohíbe a los agentes anunciar o mostrar la propiedad de cualquier manera si la propiedad fue presentada a la MLS como "retenida temporalmente". Cualquier anuncio de la propiedad durante este período estaría en violación de las reglas de la MLS hasta que el estado de "propiedad retenida" se levante o expire. Por lo tanto, "Próximamente" durante un período de "Retención Temporal" violaría esta regla. Si la propiedad tiene un estatus de "Retención Permanente", el agente inmobiliario puede comercializar como lo permite la ley.
La razón de ser de la norma de la MLS es doble. En primer lugar, si se permitieran los "Pocket Listings", las grandes agencias podrían comercializar la propiedad internamente, lo que significaría que las agencias más pequeñas podrían quedar bloqueadas en el mercado. Las pequeñas agencias boutique que venden y comercializan en gran medida una parte concreta de la ciudad también podrían dejar fuera a otros agentes y a sus compradores. En segundo lugar, los "Pocket Listings" son una desventaja para el vendedor. Los "Pocket Listings" no se venden a valor de mercado porque el valor lo fija el mercado en su conjunto. El círculo de influencia del agente o los amigos de Facebook no son todo el mercado y, por tanto, no fijan el valor como podría hacerlo el mercado en su conjunto. Por lo tanto, el vendedor podría terminar vendiendo la casa por menos del precio que podría haber recibido si la propiedad hubiera estado disponible para todo el mercado. En resumen, vender un inmueble como "Pocket Listing" podría exponer al agente encargado de la venta a la responsabilidad, por lo que debería proceder con precaución.
Blair Cato Pickren Casterline se complace en anunciar que Richard "Dick" Unger se ha unido a la firma como "Of Counsel". Dick tiene más de 45 años de experiencia en la representación de promotores privados, públicos e institucionales, así como de compradores, inversores de capital y prestamistas. Asesora a sus clientes en el desarrollo, adquisición, financiación, explotación, venta y arrendamiento de todo tipo de inmuebles comerciales, industriales y residenciales, con especial énfasis en el sector de los complejos turísticos. Es un conferenciante y autor habitual en temas de desarrollo inmobiliario. Dick se encargará del desarrollo inmobiliario y de las transacciones inmobiliarias comerciales y estará en nuestra oficina de Columbia.
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