Sé que puede parecer una pregunta tonta, ya que un agente inmobiliario no debería ser responsable de los artículos que se rompen después del cierre. Esa es exactamente la razón por la que la gente adquiere garantías para la vivienda. Sin embargo, recientemente hemos recibido muchas llamadas de agentes inmobiliarios que tienen clientes que intentan reclamarles las reparaciones de la casa que se producen después del cierre. Algunos de estos problemas se producen hasta dos años después del cierre.
El post de hoy es en parte un consejo legal y en parte sólo para decir que Blair Cato siente su dolor como agente inmobiliario y entiende lo que puede enfrentar cada día.
La semana pasada uno de los mejores agentes de Columbia se puso en contacto conmigo en relación con este tipo de reclamación. El agente representó a un comprador en 2016. Casi dos años después del cierre, la unidad de HVAC se rompió. El cliente comprador se puso en contacto con el agente diciendo que ella debería pagar la reparación ya que no debería haberse roto y porque él no realizó una inspección de HVAC antes del cierre. El comprador cree que ella no le dijo que hiciera una inspección. Esta agente siempre aconseja a los clientes compradores que realicen inspecciones completas, pero no tenía pruebas de ello por escrito.
Por desgracia, esto parece ser un hecho más frecuente en nuestro sector en estos días. Aunque la mayoría de los clientes son razonables y comprensivos, parece ser una tendencia creciente que algunos clientes simplemente no están dispuestos a aceptar el hecho de que a veces las cosas simplemente se rompen. Incluso cuando nadie tiene la culpa, algunos clientes buscan un chivo expiatorio.
Afortunadamente para la agente, creo que varios factores la protegen en esta situación. En primer lugar, el Código de SC §40-57-350(B) cambió la norma para la divulgación de hechos materiales adversos de "sabía o debería haber sabido" a la norma más estricta de "realmente sabía". Por lo tanto, para responsabilizar al agente inmobiliario, el comprador tendrá que demostrar que el agente inmobiliario sabía realmente que la unidad de HVAC estaba rota. Es poco probable que el comprador tenga pruebas de ello. En los casos en los que la casa y las unidades de calefacción, ventilación y aire acondicionado se inspeccionaron antes del cierre, el comprador tendría que demostrar que el agente inmobiliario, que nunca inspeccionó la unidad y no tiene licencia ni formación para hacerlo, sabía realmente que el problema de la unidad existía, aunque un inspector de calefacción, ventilación y aire acondicionado con licencia y un inspector de la casa no pudieron encontrar el problema. Es un obstáculo muy grande.
En segundo lugar, los párrafos 33 y 34 del contrato de la Central Carolina REALTOR Association y el párrafo 26 del contrato de la South Carolina Association of REALTORS establecen claramente que el agente no ofrece garantías ni representaciones de ningún tipo, expresas o implícitas, sobre el estado de la propiedad. Ambos contratos también contienen amplias disposiciones sobre el derecho del comprador a realizar inspecciones en virtud de la cláusula de diligencia debida.
Por último, supongamos que el comprador no sabía que podía y debía realizar inspecciones. Todavía tiene que demostrar que si hubiera hecho una inspección de HVAC en 2016 se habría encontrado el problema de hoy en 2018. Creo que es extremadamente improbable que una empresa de HVAC diga que el elemento que se rompió hoy habría sido descubierto hace casi dos años.
Nuestro consejo a los agentes inmobiliarios es que no se olviden de protegerse a sí mismos, no sólo a sus clientes. Aconsejen a sus clientes que hagan inspecciones y que adquieran una garantía de la vivienda que les ayude a cubrir este tipo de problemas. Nunca haga declaraciones sobre la calidad de ningún componente de la casa. En su lugar, haga referencia a los informes de inspección. Puede considerar la posibilidad de crear un formulario que el cliente firme antes de firmar un contrato en el que se hable de todas las cosas que usted recomienda, como las encuestas, las garantías y las inspecciones. Si su cliente no quiere realizar ninguna inspección o sólo algunas, haga que el comprador firme un formulario en el que indique que usted le aconsejó encarecidamente que realizara todas las inspecciones, pero que ha decidido en contra de su consejo no hacerlas. Sin el formulario, envíe al cliente un correo electrónico confirmando lo mismo. Hoy es más importante que nunca protegerse.
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Foto de sodai gomi 