Listados de bolsillo y el CMLS

por | Mar 31, 2017 | Consejos legales

Una de las reglas más incomprendidas del Servicio de Listado Múltiple Consolidado (CMLS) se refiere a la publicidad del listado antes de colocar la propiedad en el Servicio de Listado Múltiple (MLS). La regla 1(b)(2) establece que "todos los listados deben introducirse en el ordenador en un plazo de dos (2) días hábiles tras la aceptación del listado por parte del miembro (es decir, el corredor)". Además, la Regla 7 sostiene que un titular de licencia no puede "anunciar, comercializar u ofrecer la realización de una transacción inmobiliaria que involucre bienes raíces de propiedad total o parcial de otra persona sin un acuerdo de listado actual por escrito del propietario". La regla 7 imita la ley de Carolina del Sur, que también prohíbe a un titular de licencia prestar servicios a un cliente sin un acuerdo por escrito.

CMLS reconoce que un vendedor puede necesitar el asesoramiento de un licenciatario antes de poner la propiedad en la MLS. Por ejemplo, el vendedor puede necesitar asesoramiento sobre posibles inspecciones y reparaciones previas a la publicación. Debido a que la ley estatal requiere una agencia por escrito para que el licenciatario brinde asesoramiento, el CMLS desarrolló un documento conocido como Formulario de Retención Temporal del Listado. El titular de la licencia rellenaría y ejecutaría un formulario de derecho exclusivo de venta, estableciendo así la agencia. A continuación, el licenciatario puede introducir la información de la propiedad en el sistema MLS como un listado parcial o esperar a enviar los datos hasta que la Retención expire. Durante este periodo, que no puede superar los 30 días, el licenciatario puede asesorar y aconsejar al vendedor. Sin embargo, la propiedad no puede ser anunciada para la venta o publicada/ofertada para la venta a través de cualquier medio hasta que el período de retraso haya terminado.

Cuando el período termina y la propiedad está lista para ser publicada en la MLS, es importante que el titular recuerde cambiar la "fecha de presentación" a la fecha actual antes de publicarla. Al cambiar la fecha, los "Días en el mercado" comenzarán con el día en que el anuncio se publique en la MLS. Si el titular de la licencia no actualiza esta fecha, los "Días en el mercado" se mostrarán como cuando la información se introdujo originalmente en el sistema.

La razón para prohibir a los licenciatarios la comercialización de propiedades que no estén en la MLS es doble. En primer lugar, si se permitiera a las agencias más grandes retener listados de la MLS, les daría una ventaja injusta en el mercado. Las agencias más pequeñas rara vez tendrían la oportunidad de compartir listados populares con sus clientes, especialmente en las zonas del mercado donde las ventas son rápidas. En segundo lugar, dado que Carolina del Sur impone un deber de información al titular de la licencia, éste tendría que explicar las ventajas y los riesgos de la venta de un inmueble antes de colocarlo en la MLS. Como escribió recientemente David Tobenkin en un artículo de The Residential Specialist, "bastará una buena demanda de un vendedor que se entere de que podría haber obtenido más dólares o mejores condiciones en el mercado "abierto"" para arrepentirse de hacer listados de bolsillo.

Dato histórico: El Elite Epicurean funcionó en la esquina de Main Street y Laurel Street desde 1932 hasta 1997. Durante más de sesenta y cinco años, candidatos presidenciales, estrellas de la música, celebridades, jueces y gobernadores partieron el pan en el restaurante de 1736 Main Street. El Elite era el lugar donde se reunían para almorzar los "agentes de poder de Carolina del Sur". Se hicieron muchos tratos con chuletas de cerdo y costillas. El Elite estaba situado en el edificio Boyne, diseñado en 1900 por el arquitecto local James Hagood Sams. El inquilino original era la zapatería TA Boyne y la tienda de comestibles James M. Green's Fine Groceries.

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Foto de Internet Archive Book Images

Foto de Kent Wang

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