Con el calentamiento del mercado, la tendencia de muchos compradores es ofrecer un cierre rápido como incentivo para que el vendedor acepte la oferta. Si bien esto parece una jugada inteligente, el comprador podría en realidad estar poniéndose en una posición terrible de potencial incumplimiento del contrato. En la actualidad, los prestamistas, los tasadores y los gestores de títulos están sobrecargados de trabajo y muchos de ellos están tardando mucho más de lo normal en completar los préstamos, las tasaciones y las búsquedas de títulos. Cualquier retraso causado por el aumento de volumen podría retrasar la capacidad del comprador para cerrar en la fecha de cierre establecida en el contrato y podría poner al comprador en incumplimiento. Si el comprador incumple, el vendedor podría quedarse con el dinero de garantía y vender la casa a otra persona.
He aquí un par de sugerencias para seleccionar una fecha de cierre:
Si el comprador ofrece una oferta que no sea en efectivo y que se cierre en menos de 30 días, es muy posible que no se cumpla la fecha de cierre. Aunque puede ser una oferta atractiva para el vendedor, antes de hacer esta oferta es aconsejable ponerse en contacto con el prestamista y el abogado encargado del cierre para asegurarse de que se puede cumplir el plazo.
Los cierres rápidos rara vez son posibles para los préstamos VA y USDA. Consulte con su prestamista los plazos actuales. Algunos de estos productos de préstamo están tomando 45 días o más.
Si la oferta es en efectivo, no fije el cierre para dentro de 10 días a partir de la oferta. Es poco probable que el título pueda completarse en este corto plazo. Recomendamos un mínimo de 15 días tras la ratificación del contrato.
Si se ofrece un cierre rápido, hay que basar la fecha de cierre en la ratificación del contrato. Por ejemplo, si el comprador selecciona una fecha de sólo 10 o 15 días a partir de la fecha de presentación de la oferta y las partes tardan 4 o 5 días en ratificar el contrato, el comprador podría estar buscando un cierre en menos de 5 o 10 días a partir de la ratificación, lo que puede ser muy difícil.
No piense que presionando a su prestamista favorito o a su abogado de cierre lo conseguirá. Muchos de los retrasos causados por un mercado caliente están fuera del control de todos. Recuerde que su prestamista no puede controlar el tiempo que tarda el tasador en completar la tasación, ni el abogado encargado del cierre puede hacer que el encargado del título de propiedad complete el trabajo del título más rápidamente.
Cierre en otro momento que no sea el final del mes. Este es, con mucho, el momento de mayor actividad del mes. Recuerde que al comprador no le cuesta más cerrar en otro momento del mes. Los intereses intermedios se basan en el número de días que tienen la propiedad. Si su cliente cierra el último día del mes, tendrá un día de intereses intermedios, pero su primer pago deberá efectuarse en 30 días. Si se cierra el día 20, más o menos, habrá unos 10 días de intereses intermedios, pero también significa que el primer pago de su cliente será dentro de 40 días.
Por último, NO ESPERE a que se completen las inspecciones para pedir el título o solicitar el préstamo. La diligencia debida puede tardar hasta 15 días laborables en completarse. Cuando se añaden los fines de semana y los días festivos, la diligencia debida puede tardar veinte días naturales completos, lo que deja al comprador con 10 días o menos para tramitar el préstamo y cerrarlo. La mayoría de los prestamistas exigen un compromiso de título y otros documentos de título del abogado de cierre varios días antes de enviar el paquete de préstamo a la suscripción, por lo que entregar un contrato al prestamista o al abogado después de la diligencia debida ampliará el plazo de cierre de forma significativa. Explique a su cliente que el riesgo de pagar por el trabajo de titulación y las tasaciones en una transacción cancelada es mucho mejor que no llegar a la fecha de cierre y estar en mora.
Blair Cato Pickren Casterline recuerda a Elizabeth "Libby" Hunt. Libby fue durante mucho tiempo prestamista hipotecario y agente inmobiliario en las Midlands. Falleció repentina e inesperadamente a causa de un aneurisma el pasado fin de semana. La sonrisa y la risa de Libby se echarán mucho de menos.
