Este es un tema importante porque el litigante de hoy en día suele demandar al agente inmobiliario y al vendedor cuando se presenta una demanda por un problema de divulgación del vendedor.
Sigo viendo que se selecciona "Sin representación" como respuesta en la declaración del vendedor. Blair Cato opina que rara vez, o nunca, se debe utilizar la opción "Sin representación".
Hace poco tuve el placer de formar parte del comité que reescribió la declaración del vendedor que se utiliza actualmente. El comité quería eliminar la opción "Sin representación". Sin embargo, el Código de Carolina del Sur §27-50-40(B) dice que el formulario "debe dar al propietario la opción de indicar que el propietario tiene conocimiento real de las características o condiciones especificadas, o que el propietario no está haciendo ninguna representación en cuanto a las características o condiciones".
A la vista del estatuto, parecería que "no hay representación" podría ser una respuesta adecuada. Sin embargo, hay varias razones destacadas por las que su cliente nunca debería adoptar esta postura. En primer lugar, a no ser que el vendedor se encuentre en una de las quince excepciones para completar la declaración del vendedor(Código de SC §27-50-30), el acto de marcar "Sin representación" intenta esencialmente eludir el requisito de declaración tal y como se establece en el estatuto. Es probable que un tribunal considere que esta táctica equivale a no revelar lo que exige la ley.
En segundo lugar, el vendedor tiene la obligación de revelar ciertos defectos materiales de la propiedad; en particular, los defectos establecidos en el estatuto. Cuando su cliente selecciona "No representación" en un elemento del que tiene conocimiento, está dejando de revelar un defecto conocido que probablemente dará lugar a una reclamación por falta de revelación.
A continuación, las preguntas establecidas en la declaración del vendedor preguntan si el vendedor tiene "algún conocimiento de" un defecto o condición. Se trata de una simple pregunta de "sí" o "no". Demasiados vendedores alegan que, como no viven en la casa o ésta es de alquiler, no lo saben y quieren seleccionar "Sin representación". Esta no es una razón adecuada para no responder a la pregunta. Tal y como se plantea, el vendedor que no vive en la casa puede responder "sí" o "no" en cuanto a si tiene o no conocimiento del defecto. O lo sabe o no lo sabe.
Por último, he observado un aumento en el número de demandas contra los vendedores por no haber informado correctamente. Si el vendedor revela la verdad, hay menos probabilidades de que se presente una demanda. No tiene sentido pensar que la selección de "No representación" le protegerá de una reclamación por falta de información. Las demandas son costosas y deben evitarse si es posible.
Si representa a un vendedor que ha seleccionado "Sin representación", debe decirle que puede tener responsabilidad legal por no responder a la pregunta y que debe consultar a un abogado inmobiliario antes de hacer esta selección. Si representa a un comprador al que se le ha presentado una declaración del vendedor con la opción "Sin representación" seleccionada, haga que su comprador la devuelva al vendedor para que responda correctamente. Recuerde al vendedor que o bien sabe o no sabe si el artículo está defectuoso o roto y que "Sin representación" no es una respuesta aceptable.