De vez en cuando, a Blair Cato le gusta alertar de ciertos casos que han pasado por la Comisión Inmobiliaria, ya sea como advertencia contra ciertos comportamientos o como herramienta de enseñanza. Hoy les presentamos un caso que francamente nos ha dejado a todos desconcertados. La Orden de Consentimiento emitida por la Comisión el mes pasado en el caso #REL 40261 es un caso que tiene un componente de enseñanza, así como una advertencia para el titular de la licencia contra el comportamiento atroz, pero más que eso nos deja preguntando, ¿qué tienes que hacer para perder su licencia de bienes raíces en Carolina del Sur?
En la Orden de Consentimiento, el Titular de la Licencia, que es un Corredor, se enfrentaba a la disciplina en seis quejas distintas que habían sido presentadas por consumidores y agentes inmobiliarios durante un período de tres años. La Orden abordaba los siguientes seis casos: 2016-145, 2016-155, 2016-221, 2017-260, 2017-478 y 2018-57.
En todos mis años de defensa de licenciatarios de bienes raíces ante la Comisión de Bienes Raíces, rara vez he visto a un licenciatario con seis casos separados pendientes al mismo tiempo. Los casos contra el licenciatario incluían los siguientes actos:
- El licenciatario recibió 12.000 dólares en concepto de arras, pero sólo entregó 10.000 dólares al comprador cuando la oferta fue rechazada. El concesionario incluso escribió "Pagado en su totalidad" en el cheque de reembolso. El concesionario sólo entregó los 2.000 dólares restantes después de que se presentara una queja ante LLR.
- El licenciatario aceptó un cheque de 3.000 dólares en concepto de arras, pero en los registros de la cuenta sólo anotó 2.000 dólares y luego se negó a devolver o abonar al comprador los 1.000 dólares restantes. Cuando finalmente se devolvió el dinero, se emitió un cheque de caja en lugar de la cuenta de depósito en garantía del licenciatario.
- El titular de la licencia exigió una comisión no reembolsable del uno por ciento pagada por adelantado por un importe de 1.335 dólares para una transacción inmobiliaria que nunca se produjo.
- El titular de la licencia aceptó un cheque de 25.000 dólares en concepto de arras. El titular de la licencia depositó el cheque de garantía en su cuenta de operaciones y posteriormente sólo depositó 21.000 dólares de la garantía en la cuenta fiduciaria. El titular de la licencia nunca hizo un contrato, una agencia u otros trámites antes de aceptar el cheque. La Orden no aborda lo que el Licenciatario hizo con los otros 4.000 dólares, aparte de que el dinero en garantía fue devuelto posteriormente como parte de un acuerdo de una acción civil.
- El cliente del licenciatario hizo una oferta que fue rechazada. El titular de la licencia se puso en contacto con el vendedor y el agente del vendedor de manera "acosadora y despectiva, con un correo electrónico que decía "lo que va, viene"".
- El licenciatario comercializó la propiedad como si tuviera agua y alcantarillado públicos, cuando en realidad no los tenía. Cuando el comprador cuestionó la falta de servicios públicos, el licenciatario hizo "comentarios abusivos y despectivos por escrito hacia el agente del comprador y el agente del comprador a cargo".
En la Orden de Consentimiento, la Comisión determinó que el Concesionario había cometido catorce violaciones de la ley, entre ellas las siguientes
- no depositar dinero en una cuenta fiduciaria de bienes inmuebles;
- no disponer de un diario o sistema contable que registre los fondos recibidos y desembolsados;
- no dar cuenta de los fondos en posesión;
- mala fe, deshonestidad, falta de confianza o incompetencia;
- Acto deshonroso, poco ético o poco profesional que pueda engañar (¡cuatro hallazgos de esto!);
- defraudar o perjudicar al público; y
- no realizó una conciliación mensual y otros hallazgos.
Entonces, ¿por qué estamos desconcertados? Bueno, a pesar de que el titular de la licencia cometió todos estos actos sin escrúpulos durante un período de tres años, su castigo parece bastante mínimo. El titular de la licencia fue amonestado públicamente y su licencia fue suspendida por dos años, pero la suspensión fue suspendida y se le puso en libertad condicional durante dos años. También se le impuso una multa de 8.500 dólares y se le exigió que asistiera a una clase de agente de bolsa de cuatro horas. El titular de la licencia está autorizado a seguir practicando el sector inmobiliario en Carolina del Sur, incluyendo la representación de los consumidores y el manejo de su dinero en custodia.
Sabemos que la responsabilidad primordial de la Comisión Inmobiliaria es proteger al público. ¿Permitir que un titular de licencia, que durante un período de tres años demostró sistemáticamente un desprecio total y absoluto por la ley, tenga derecho a seguir ejerciendo la actividad inmobiliaria protege al público? La Comisión ha sostenido que este licenciatario ignoró las reglas de contabilidad de custodia y violó la responsabilidad de guardar el dinero de un cliente. El titular de la licencia ha actuado en al menos cuatro ocasiones distintas con "mala fe, deshonestidad, falta de confianza o incompetencia". Sus acciones han sido consideradas por la Comisión como "deshonrosas, poco éticas o poco profesionales".
Nos preocupa la falta de protección que tiene el consumidor si el titular de la licencia puede seguir representando a los clientes y mantener el dinero en custodia. ¿Poner al titular de la licencia en libertad condicional realmente protege al público de posibles daños? Aunque estamos a favor de dar una segunda oportunidad al titular de la licencia, ya que este bufete defiende a los titulares de la licencia ante la Comisión, parece que la Comisión no ha dado en el clavo en este caso. ¿Qué opina usted?
Por otro lado, aplaudimos a la Comisión de Bienes Raíces por haber decidido recientemente publicar un boletín muy informativo que cubre muchos asuntos relevantes para los licenciatarios, como el tema del "pago al cierre". Este fantástico boletín se puede encontrar aquí https://llr.sc.gov/POL/REC/RECPDF/RECNewsletterJune2018.pdf. Esperamos que la Comisión envíe estos boletines con regularidad y que los licenciatarios se tomen el tiempo de leerlos.
A BLAIR CATO le encanta estar en las Midlands de Carolina del Sur. Creemos que Columbia es un crisol de gente de todo nuestro gran país. Cada día damos la bienvenida a nuevos propietarios de Michigan, Ohio, Pennsylvania, Nueva York, California y otros estados. Durante los meses de julio, agosto y septiembre estamos pidiendo a nuestros nuevos habitantes de Carolina del Sur que coloquen una chincheta en nuestro gran mapa de EE.UU. en nuestra oficina mostrando desde dónde se están mudando. Espero que podamos conseguir que todos los estados estén representados. Publicaremos fotos a lo largo del camino, así que ayúdanos a llenar el mapa.