Sigo recibiendo llamadas preguntando cuándo se considera que un contrato está ratificado. Los agentes también quieren saber cómo se determina la fecha de entrada en vigor del contrato y cuándo se activan los plazos en el contrato en aspectos como la diligencia debida.
El 17 de junio de 2016, escribí un post titulado "¿Cuándo tenemos un contrato?". Hoy, vuelvo a revisar ese post y añado algunos comentarios. Mis comentarios adicionales están en azul.
Desde junio:
Para que un contrato sea ratificado, debe haber aceptación y entrega del mismo. La parte que acepta la oferta o contraoferta final debe aceptar y entregar el contrato firmado de nuevo a la parte que hizo la oferta o contraoferta final antes de que la oferta o contraoferta sea rescindida por la parte que la hizo.
El párrafo 29B del Contrato de los REALTORS de Carolina Central (Midlands) establece:
La negociación exitosa de esta oferta se habrá completado cuando una de las Partes de la negociación coloque las firmas y/o rúbricas finales requeridas en esta oferta. La aceptación del contrato se producirá en la fecha y hora en que esta Parte entregue posteriormente una copia de este documento ejecutado a la otra Parte. La Parte que reciba el documento ejecutado será responsable de rellenar la fecha y hora de aceptación final del Contrato en la última página de este Contrato.
Del mismo modo, el contrato de la South Carolina Association of REALTORS (Upstate) define en su apartado 1 (D) la "fecha de entrada en vigor" como
La fecha final en la que una de las Partes de la negociación coloca las firmas finales y requeridas y/o las iniciales y la fecha en este Contrato y entrega la notificación para que este Contrato primario sea inicialmente vinculante para todas las Partes.
Básicamente, los requisitos de aceptación y entrega son los mismos en ambos contratos.
Examinemos cómo funcionaría esto en la realidad. Si Juan hace una oferta a María y ésta ejecuta el contrato aceptando la oferta, el contrato no se ratifica hasta que María le devuelva el contrato a Juan. Hasta que Juan no reciba el contrato de vuelta de María puede rescatar su oferta, incluso si María ya ha ejecutado el contrato. Una vez recibido, Juan rellena el cuadro de aceptación del contrato (contrato CCRA) y envía una copia a María.
Si Juan hace una oferta a María y ésta hace una contraoferta que Juan acepta, el contrato no se ratifica hasta que Juan entrega el contrato ejecutado a María. Hasta que María reciba el contrato, podrá rescatar su contraoferta. Una vez recibido, María rellena el cuadro de aceptación del contrato (contrato CCRA) y envía una copia a Juan.
Una vez que el contrato CCRA ejecutado se entrega a la parte que hizo la oferta final, la parte receptora rellena la casilla de aceptación del contrato. Es importante que la parte receptora rellene esta casilla porque el periodo de diligencia debida se basa en la fecha de esta casilla. Si la parte equivocada rellena la casilla de aceptación del contrato, el periodo de diligencia debida del comprador y otros plazos pueden acortarse indebidamente. Si las partes no completan la casilla, no se anula el contrato. El hecho de no rellenar la casilla podría simplemente fomentar la discusión sobre cuándo empezaron y terminaron los plazos del contrato.
No hay ninguna casilla a rellenar en el contrato de SCR. Al no haber una casilla final que rellenar, podría surgir un problema entre las partes en cuanto a cuándo se produjo la entrega del contrato. Esto es aún más problemático si la entrega del contrato se retrasa unos días después de la ejecución. Si el agente receptor se da cuenta de que las fechas de la firma son diferentes a las del día de la entrega, debe notificar inmediatamente al agente que entrega por escrito la hora de la recepción e indicar afirmativamente cuándo comienzan los plazos. En caso de duda, documéntelo siempre por escrito.
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