¿Quién determina cómo se prorratean los impuestos al cierre? La respuesta es sencilla: el contrato.
Como sabe, un propietario ocupante de un inmueble puede acogerse al tipo impositivo del 4%, mientras que un no propietario ocupante tributaría al 6%. Esta diferencia puede hacer que el impuesto sobre la propiedad de un propietario se triplique. El problema de los prorrateos de impuestos al cierre se produce cuando un vendedor que tributa al 6% vende la casa a un comprador que tiene la intención de ocuparla y que, presumiblemente, puede acogerse al tipo impositivo del 4%. El vendedor y el agente de ventas suelen querer que el prorrateo se calcule al 4% aunque el vendedor no tenga derecho a ese tipo impositivo y suponiendo que el comprador sí lo tendrá.
En las Tierras Medias, es sorprendente la cantidad de abogados de cierre que creen que determinan cómo se prorratearán los impuestos. Algunos incluso hacen que los clientes firmen formularios en el cierre cambiando los términos de prorrateo contratados. Ambas acciones violan los términos escritos del contrato de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Carolina Central. El contrato establece que los impuestos serán prorrateados en base a la factura de impuestos del año pasado. El abogado de cierre no tiene ninguna latitud. Asi que si un vendedor fue gravado al 6% el año pasado y el nuevo comprador tiene la intencion de ocupar la casa, el comprador recibira el prorrateo de impuestos a la tasa del 6%. Este es el único método que sigue correctamente los términos del contrato, a menos que éste se modifique.
El contrato de Greenville (estado) sostiene que los prorrateos de impuestos se basan en la información fiscal disponible que el abogado de cierre considere fiable. Mientras que el contrato da una mayor libertad al abogado de cierre, sostengo que la única información fiable disponible es la factura de impuestos del año pasado. El abogado encargado del cierre no sabe si el comprador tendrá derecho a la tasa del 4%. (Véase mi post, "Una disposición fiscal oculta que debe conocer"). Hay muchas partes del estatuto fiscal que la gente no entiende. Y lo que es más importante, el estimador de impuestos utilizado por la mayoría de los sitios web del condado indican que la información proporcionada no es fiable y sólo debe utilizarse con fines informativos. Asi que si la informacion es considerada por el condado como no confiable, ¿como puede un abogado de cierre usarla como la mejor informacion disponible? Por lo tanto, el abogado de cierre debe utilizar la factura de impuestos del año pasado para determinar el prorrateo porque es la información más fiable. El contrato de Greenville es problemático porque permite la incertidumbre porque los abogados de cierre hacen los prorrateos de diferentes maneras. Las partes no saben qué método se utilizará hasta que se prepare la declaración de cierre.
Es importante señalar que nada prohíbe a las partes del contrato acordar un método para calcular los prorrateos. Sin embargo, esto debe hacerse en el momento de la contratación y no en la mesa de cierre. Acordar un método diferente de prorrateo en la mesa de cierre podría dar lugar a que el comprador llevara más dinero al cierre o a que el préstamo volviera a la suscripción.
Es probable que el cliente no sea muy versado en estas cuestiones fiscales. Corresponde al agente mantener conversaciones sobre el prorrateo de impuestos en las primeras fases del proceso.