De acuerdo con la ley de Carolina del Sur, un titular de una licencia inmobiliaria no puede asesorar, aconsejar o abogar por un consumidor sin un acuerdo de agencia por escrito. Estos servicios están estrictamente disponibles sólo para un cliente y no pueden ser proporcionados a un cliente.
A la luz de esta ley, me preguntan constantemente qué hacer cuando un consumidor desea el asesoramiento de un agente inmobiliario para preparar su casa para la venta, pero no está dispuesto a ponerla en venta con un agente. ¿Puede el agente inmobiliario crear un documento que diga "voy a asesorarle pero no voy a poner su casa en venta"?
La respuesta corta es sí, pero aún así puede que no funcione como su cliente desea. El problema no sólo radica en la legislación inmobiliaria de Carolina del Sur, sino también en las normas del Servicio de Listado Múltiple (MLS). He aquí el motivo.
Como se ha comentado, un licenciatario inmobiliario debe tener un contrato de agencia por escrito con el consumidor para proporcionarle asesoramiento o consejo. Para tener un acuerdo de agencia válido, el Código de Carolina del Sur §40-57-135(H) sostiene que un acuerdo de venta debe ser por escrito y debe establecer todos los términos materiales de la relación de agencia de las partes, incluyendo, pero no limitado a:
- una descripción de los deberes o servicios del agente que se van a realizar para el cliente, incluyendo, pero sin limitarse a ello, una explicación de la política de la oficina con respecto a la doble agencia, la agencia designada y la intermediación de transacciones, si la empresa de intermediación inmobiliaria la ofrece;
- el importe de la compensación que se pagará si se trata de una tarifa plana o el método que se utilizará para calcular el importe de la compensación que se pagará;
- una explicación de cómo y cuándo se obtiene la compensación;
- una explicación de cómo se dividirá la compensación entre los corredores participantes o colaboradores, si procede;
- el importe de los honorarios de retención, depósitos o cualquier otro dinero cobrado antes de la prestación de un servicio por parte del agente en nombre del cliente y una explicación de las condiciones, si las hubiera, en las que dicho dinero es reembolsable o pagadero al cliente o en su nombre;
- la duración de la relación de agencia, estableciendo fechas concretas de inicio y finalización de la relación;
- la firma de todas las partes;
- debe indicar que finaliza en la fecha de vencimiento definitiva, a menos que se firme una prórroga por escrito;
- debe indicar, en su caso, que se trata de un contrato de cotización de "agencia exclusiva" o de "derecho exclusivo de representación";
- especificar claramente una excepción o una variación en el importe de la comisión a pagar y las circunstancias que se aplicarían;
- debe entregarse al vendedor o al comprador en el momento de la firma o directamente después de ella; y
- debe tener una descripción legal de la propiedad listada o una descripción suficiente para identificar la propiedad listada e indicar el precio de la misma.
Son muchas cosas para que un agente inmobiliario intente meterlas en un documento que en realidad debería redactar un abogado. Especialmente cuando el formulario ya está disponible en la Asociación de Agentes Inmobiliarios o en la MLS en forma de Derecho Exclusivo de Venta (ERTS). Por lo tanto, para cumplir con la ley estatal, lo más fácil es hacer que el consumidor firme un ERTS.
Esto nos lleva a la segunda cuestión. Las normas de la MLS exigen que el licenciatario introduzca la propiedad en la MLS en un plazo de 2 días desde la ratificación del ERTS. Por lo tanto, mientras que usted puede crear un documento o utilizar el ERTS para seguir cumpliendo con la ley estatal, las reglas de la MLS pueden hacer que el objetivo del cliente de no comercializar la propiedad sea imposible.
La única manera de lograr todos los objetivos del consumidor es firmar un acuerdo de listado o ERTS con el consumidor. Esto hará que el licenciatario cumpla con la ley estatal y le permitirá asesorar y aconsejar. A continuación, el cliente puede ejecutar el formulario "Withhold from Market" disponible en la MLS que permitirá retener el listado en la MLS durante un periodo de tiempo determinado. En Columbia, el cliente puede retener su propiedad de la MLS por un período de hasta 90 días y este período puede renovarse tantas veces como el cliente quiera. Sin embargo, hay que tener en cuenta que el titular de la licencia no puede comercializar la propiedad en absoluto mientras la "Retención del mercado" esté en vigor.
Este procedimiento le mantendrá conforme tanto legalmente como bajo las reglas de la MLS. Además, creo que le ayudará a mantener el cliente después de que han completado la preparación de la casa, ya que ya estará bajo la agencia.
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