Mientras seguimos examinando el nuevo estatuto inmobiliario que entra en vigor el 1 de enero, nos centramos en las definiciones del artículo 40-57-30. El requisito de revelar "hechos materiales adversos" se menciona en tres ocasiones distintas en el artículo 40-57-350. Los tres subapartados exigen que el agente revele los "hechos materiales adversos" al comprador y al vendedor, independientemente de que el agente actúe como agente del comprador, del vendedor o de la transacción. La ley, en el artículo 40-57-30(16), define los hechos materiales adversos como "una condición o acontecimiento que generalmente se reconoce como:
(i) que afecte de forma significativa y adversa al valor de los bienes inmuebles;
(ii) reducir significativamente la integridad estructural de las mejoras de los bienes inmuebles; o
(iii) que suponga un riesgo importante para la salud de los ocupantes del inmueble.
El término también incluye "información que indica que una parte de una transacción no puede o no tiene la intención de cumplir una obligación en virtud de un contrato o acuerdo realizado en relación con la transacción".
En el estatuto actual no se define el término "hecho material adverso". Por lo tanto, la Comisión y los tribunales aplican la interpretación del derecho común de la palabra y se basan en la jurisprudencia, en Websters o en los argumentos de los abogados. En virtud de este nuevo estatuto, se consideran "hechos materiales adversos" asuntos específicos. Como se ha indicado anteriormente, cualquier hecho que afecte negativamente al valor, a la integridad estructural o que se considere un riesgo para la salud es un hecho material adverso. Sin embargo, aplicando el estatuto actual, un licenciatario estaría obligado a revelar los asuntos que afecten negativamente al valor, la integridad estructural o sean un riesgo para la salud. El estatuto revisado no cambia el requisito. Al contrario, lo deja claro y sin discusión.
El estatuto revisado sostiene que la información de que una parte no tiene intención de cumplir una obligación del contrato es un "hecho material adverso". Esta sección es muy preocupante. A menudo, esto requerirá que un agente haga un juicio que puede ser incorrecto. Rara vez un cliente le dirá a su agente que no tiene intención de cumplir el contrato. En segundo lugar, ¿en qué momento el agente tiene información de que su cliente no tiene intención de cumplir sus obligaciones? ¿Tiene que revelarlo basándose en sospechas, en actos concretos o en el resultado probable de las acciones o inacciones del cliente? Por último, las personas no son iguales y no actúan ni reaccionan igual. Lo que una persona puede creer que es una prueba clara de que el consumidor no tiene intención de actuar podría no ser más que el comportamiento normal de esa persona. Si su cliente se enfada y dice "no voy a comprar la casa", ¿tiene el agente que revelar la declaración al vendedor o debe esperar a ver si el cliente sólo estaba expresando su frustración? Me temo que esta definición podría dar lugar a que se presentara una queja contra un agente cada vez que un acuerdo no se llevara a cabo. La parte contraria casi siempre va a alegar que el otro agente lo sabía y no me lo dijo.
Hecho histórico: Estamos cerca del final de la temporada inaugural del béisbol de los Fireflies de Columbia, que ha establecido récords de asistencia en nuestra ciudad. El béisbol profesional comenzó en Columbia en 1892. El primer equipo se llamó Columbia Senators. Otros nombres de equipos incluyen los Skyscrapers, Gamecocks, Comers, Sandlappers, Reds, Gems, Mets, Bombers y Fireflies. No olvide el evento de Blair Cato como agente inmobiliario el 21 de septiembre en el hogar de los Fireflies, el Spirit Communications Park.
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